L'immobilier est-il un bon investissement en ce moment ?

L’immobilier est-il un bon investissement en ce moment ?

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Les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté en 2020 et 2021. Cela peut être attribué à trois raisons principales :

  • Des taux d’intérêt historiquement bas
  • Baisse des stocks de maisons mises sur le marché en raison du choix des propriétaires de refinancer au lieu de vendre, et
  • Faible inventaire de maisons également en raison de l’hésitation des ventes induite par la pandémie

Ces trois forces conduisent à la tempête économique parfaite qui fait grimper les prix des maisons : un énorme déséquilibre entre une forte demande et une faible offre.

Récemment, en raison de l’état apparemment désespéré du marché, certains “experts” crient sur tous les toits que le marché du logement est sur le point de s’effondrer en 2022 ou 2023.

Mais est-ce vrai ou juste un clickbait ? Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Nous disons oui.

Version courte:

  • Détendez-vous – Aucune bulle immobilière n’est sur le point d’éclater.
  • Les loyers mensuels moyens augmentent à un rythme sans précédent.
  • Les prix des logements s’ajustent à la baisse par rapport aux sommets de 2020-2021 en raison des hausses rapides des taux d’intérêt de la Fed.
  • Les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas et abordables pour les investisseurs en immobilier locatif.
  • L’immobilier est un investissement à long terme et les perspectives à long terme sont positives pour les investissements actuels.

Il n’y a pas de bulle à éclater

Bien qu’il soit facile de deviner « les prix des logements ont augmenté trop vite, ils doivent donc s’effondrer »c’est trop simpliste.

Le précédent krach immobilier en 2008 a été causé par de mauvaises pratiques de prêt qui ont augmenté le nombre d’acheteurs qui ont fait grimper les prix des stocks existants. Bon nombre de ces acheteurs de maisons n’étaient pas qualifiés, n’auraient jamais dû être approuvés par les prêteurs et ne pouvaient pas se permettre les maisons qu’ils ont achetées. En conséquence, un nombre important de ces acheteurs ont fait défaut des années plus tard. Cela a conduit à une augmentation de l’offre de maisons sur le marché à des prix réduits. ET Il est ce qui a fait éclater la bulle.

Aujourd’hui, cependant, les pratiques de prêt sont très réglementées et les acheteurs doivent passer par un processus de souscription de prêt approfondi. Les prêteurs ont respecté la limite et les cotes de crédit des acheteurs approuvés sont demeurées élevées. La plupart des professionnels de l’immobilier – y compris 60% des répondants dans un récent sondage Zillow – ne croyez pas que nous sommes dans une bulle immobilière qui est destinée à éclater.

Alors si nous ne sommes pas dans une bulle immobilière, l’immobilier est-il un bon investissement ? Pour répondre à cela, nous devons d’abord examiner dans quoi nous investissons.

Qu’est-ce qui fait un bon investissement immobilier locatif ?

Il existe deux façons de gagner de l’argent sur une propriété locative et, idéalement, les acheteurs devraient profiter des deux. Vous devriez acheter une propriété où vous pouvez compter sur des flux de trésorerie mensuels à court terme et ont une probabilité présumée d’appréciation à long terme.

Bien sûr, louer un bien immobilier est avantageux pour les investisseurs pour trois raisons supplémentaires :

  • Amortissements fiscaux annuels pour l’amortissement des biens
  • La valeur nette de l’immeuble parce que les locataires remboursent votre hypothèque
  • Il agit comme une couverture contre l’inflation.

Mais lorsqu’il s’agit d’investir ou non, acheter une propriété avec un flux de trésorerie positif est une considération primordiale pour la plupart des investisseurs.

Une propriété à flux de trésorerie positif est une propriété dont le revenu locatif total est supérieur au coût total de possession. Par exemple, si vos dépenses annuelles sont de 10 800 $ et que votre revenu de location annuel est de 18 000 $ (ce qui équivaudrait à 1 500 $/mois), vous généreriez un revenu de location annuel net (600 $/mois) de 7 200 $. Cela signifie que votre propriété est positive.

Un bon bien locatif doit avoir un cash-flow positif, et en général, plus le cash-flow est élevé, meilleur est l’investissement.

Que faire si vous en avez déjà un ?>>Comment gérer votre bien locatif

Y a-t-il des propriétés avec des flux de trésorerie positifs?

J’ai une règle ferme selon laquelle je n’achèterai pas une propriété à moins qu’elle n’ait un flux de trésorerie positif. Je n’ai aucune envie de payer une partie du loyer à quelqu’un d’autre chaque mois juste pour être propriétaire de la propriété, même si je pense que la maison bénéficiera d’une forte appréciation à l’avenir.

À mon avis, les gains à court terme doivent figurer dans vos calculs. Heureusement, il existe encore de nombreuses opportunités de gains à court terme.

Les loyers augmentent à un rythme historique

Alors que le paiement hypothécaire mensuel est fixe, le loyer augmente avec le temps. Le loyer médian national a augmenté d’un record de 17,5 % en 2021, selon les données nationales sur les loyers. Bien que la croissance des loyers ait ralenti en 2022, elle continue de croître plus rapidement que dans les années précédant immédiatement la pandémie.

Pour le premier semestre 2022, le loyer a augmenté de 5,4 % au total. La croissance des loyers d’une année sur l’autre est stupéfiante de 14,1 %. AVEC forte inflation Alors qu’il afflige l’économie, les loyers devraient continuer d’augmenter, ce qui plaide en faveur d’investissements dans des immeubles locatifs pour capter la croissance attendue des loyers au cours de la prochaine décennie.

Les propriétés sont-elles toujours abordables ?

La récente hausse des taux d’intérêt a vraiment affecté les prix des logements. À mesure que l’abordabilité pour les acheteurs de maison diminue, de nombreux acheteurs potentiels commencent à abandonner leur poursuite d’un achat.

Cela signifie que pour la première fois depuis plusieurs années, nous avons vu des bannières de prix réduits apparaître sur de nombreuses annonces. Mais ce n’est pas le seul bon signe pour les acheteurs.

L’offre et la demande sont de plus en plus équilibrées

En 2022, le marché du logement devient plus équilibré, où l’offre et la demande sont synchronisées. C’est une bonne chose pour les commerçants et les investisseurs immobiliers à la recherche de biens locatifs.

Nous ne sommes plus un “vendeur” unilatéral sur le marché. La hausse des taux d’intérêt, qui augmente le versement hypothécaire mensuel d’un acheteur, réduit le nombre d’acheteurs et fait baisser les prix des logements. Moins de concurrence et des prix plus bas sont toujours un avantage pour les investisseurs immobiliers !

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours historiquement bas

Il est important de mettre les choses en perspective, en particulier la perspective à long terme, car l’investissement immobilier est une entreprise à long terme.

Alors que les taux d’intérêt étaient extrêmement bas, oscillant autour de 3 % en 2020 et 2021, il s’agissait d’une anomalie par rapport aux taux d’intérêt des années précédentes.

Dernièrement à cause de L’objectif de la politique de la Fed est de freiner l’inflation, le taux hypothécaire a remonté. En juillet 2022, le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est de 5,5 %. C’est une augmentation par rapport aux 3,4 % de janvier 2022. Bien que cela puisse effrayer beaucoup de gens, il est important d’avoir une vue d’ensemble.

An Taux hypothécaire moyen sur 30 ans
1975 9,05 %
1980 13,74 %
1985 12,43%
1990 10,13%
1995 7,93 %
2000 8,05 %
2005 5,87 %
2010 4,69 %
2015 3,85 %
2020 3,11 %

(Information tirée de Freddie Mac)

Un prêt hypothécaire à taux fixe de 5,5 % sur 30 ans est encore très bas par rapport aux taux d’intérêt annuels moyens historiques depuis 1975.

Alors que les investisseurs novices considèrent les gains à court terme comme une raison de ne pas investir, les investisseurs avertis comprennent que l’immobilier est investissement à long terme et les taux d’aujourd’hui sont encore historiquement bas.

Notez que les taux d’intérêt devraient continuer à augmenter. Au moment d’écrire ces lignes, il n’y a pas de fin en vue pour freiner le taux d’inflation rapide sans précédent que nous connaissons. Donc, acheter maintenant peut très probablement sembler judicieux dans quelques années.

Connexe >> 3 avantages d’acheter une maison lorsque les taux d’intérêt sont élevés

Retour sur le marché

En 2016, lorsque j’ai acheté mon premier bien locatif avec option d’achat, les États-Unis connaissaient un marché du logement équilibré et une économie saine – il était possible de constituer un portefeuille de biens locatifs rentables.

Au cours des dernières années, avec la hausse des prix de l’immobilier, il est devenu plus difficile d’obtenir des propriétés locatives sans trop payer. Cependant, ce que l’on oublie souvent, c’est que ces prix plus élevés ont été compensés par des taux d’intérêt bas, ce qui a réduit les versements hypothécaires pour les acheteurs. Le marché du logement a en fait été plus équilibré qu’il n’y paraît aux yeux des investisseurs endettés.

Maintenant, les loyers augmentent tandis que les versements hypothécaires se maintiennent à des taux d’intérêt bas. De nombreux investisseurs récoltent désormais les fruits de leur décision d’achat, même s’ils ont peut-être payé plus qu’ils ne le souhaitaient.

Conclusion : L’immobilier est-il un bon investissement en 2022 ?

Et maintenant ? La bulle arrive-t-elle pour nous tous ? Malgré les gros titres apocalyptiques, le marché du logement d’aujourd’hui ne semble pas du tout désastreux. Les projections économiques actuelles suggèrent que les investisseurs immobiliers ont toujours un avantage sur le marché actuel.

La combinaison de prix immobiliers ajustés, de taux d’intérêt fixes relativement bas et de loyers en hausse en fait un moment prometteur pour acheter pour les investisseurs. De plus, il y a moins de concurrence.

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