Revue DiversyFund 2022 : Investir dans l'immobilier multifamilial

Revue DiversyFund 2022 : Investir dans l’immobilier multifamilial

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DiversyFund est une société relativement nouvelle qui a rejoint les rangs des autres plateformes Reg A + REIT. Basée à San Diego et fondée en 2016, DiversyFund est une plateforme de financement participatif immobilier spécialisée dans une seule classe d’actifs : l’immobilier multifamilial.


Commissions et frais – 8


Service client – 7


Facilité d’utilisation – 9


Diversification – 5


Nombre d’offres – 5


Diligence raisonnable – 9

7.5

DiversyFund est une plateforme d’investissement immobilier en ligne spécialisée uniquement dans l’immobilier multifamilial. Les barrières à l’entrée sont faibles : vous n’avez pas besoin d’être un investisseur accrédité pour participer, et l’investissement minimum n’est que de 500 $. Cependant, malgré son nom, ce n’est pas un investissement particulièrement diversifié.

Ouvrir un compte

Une multifamiliale est un bâtiment ou un groupe de bâtiments avec plusieurs unités résidentielles, comme un complexe d’appartements ou un immeuble d’appartements. Les logements multifamiliaux sont souvent connectés comme des maisons en rangée ou empilés les uns sur les autres comme un immeuble à appartements.

Notre revue DiversyFund explique exactement comment fonctionne cette plateforme de financement participatif, à quoi s’attendre et comment décider si elle vous convient.

Qu’est-ce que DiversyFund ?

DiversyFundDiversyFund est une société d’investissement immobilier qui acquiert et développe des propriétés multifamiliales dans six États différents. À ce jour, la plateforme compte plus de 500 000 investisseurs et un portefeuille immobilier évalué à environ 175 millions de dollars..

La principale différence entre DiversyFund et de nombreux site de crowdfunding immobilier est que DiversyFund est son propre sponsor et revendeur, tandis que certains concurrents ne connectent les investisseurs qu’avec les offres disponibles.

Autrement dit, DiversyFund acquiert des propriétés multifamiliales existantes, apporte des modifications à la propriété telles que des rénovations et tire des revenus de location de ces propriétés. Il a de la peau dans le jeu aux côtés des investisseurs, ce qui signifie que les investisseurs et DiversyFund ont des objectifs qui s’alignent.

Contrairement aux titres cotés en bourse FPI qui vous permettent d’acheter et de vendre des actions sur les marchés boursiers, ce sont les FPI de DiversyFund fonds privés. Cependant, l’investissement minimum n’est que de 500 $ et les deux accréditer, confier, autoriser et les investisseurs non accrédités peuvent également participer. Cela fait de DiversyFund un moyen efficace investir dans l’immobilier sans beaucoup d’argent si vous débutez.

L’orientation unique de DiversyFund semble être une force, permettant à l’entreprise de se concentrer – et potentiellement de réaliser des économies d’échelle – dans un domaine de l’immobilier commercial.

Comment fonctionne DiversyFund ?

Tout le monde peut ouvrir un compte sur la plateforme DiversyFund. Une fois votre compte configuré, vous lierez le vôtre courtage ou compte bancaire et investissez instantanément dans les FPI publiques non cotées de la plateforme avec un minimum de 500 $. Tous les investissements ont déjà été souscrits conformément aux directives de la SEC et sont pré-emballés dans un portefeuille immobilier commercial diversifié.

au moment de la rédaction DiversyFund propose trois REIT différents dans lesquels vous pouvez investir:

  • Growth REIT I (flux de trésorerie courants)
  • Growth REIT II (actuellement flux de trésorerie)
  • REIT III (actuellement en cours d’acquisition)

Les trois FPI adoptent une approche à valeur ajoutée, ce qui signifie que DiversyFund a l’intention d’améliorer les propriétés d’une manière ou d’une autre afin d’augmenter les revenus locatifs futurs. L’objectif est un rendement potentiel à deux chiffres pour les investisseurs grâce aux revenus locatifs et à la cession éventuelle de la propriété.

Caractéristiques de DiversyFund

Vous pouvez consulter la liste des propriétés dans les FPI à flux de trésorerie. Quant à REIT III, DiversyFund est toujours en train d’acquérir deux propriétés différentes.

Noter: DiversyFund ne verse pas de dividendes trimestriels ou annuels aux investisseurs comme certains de ses concurrents. Vous recevez en fait des dividendes tous les mois, mais ce revenu est automatiquement réinvesti dans le FPI.

Lors du paiement des investisseurs, DiversyFund suit un processus en quatre étapes : acquisition, rénovation, flux de trésorerie et liquidation. Les investisseurs reçoivent une somme forfaitaire lors de la liquidation et DiversyFund a généralement une période de détention cible de cinq à sept ans.

Comment DiversyFund sélectionne-t-il les propriétés ?

Lors de l’acquisition de propriétés, DiversyFund recherche des propriétés multifamiliales qui répondent à trois critères spécifiques. La propriété doit être :

  1. Situé dans une région métropolitaine en croissance économique – croissance du marché
  2. Déjà encaissé – producteur de revenus stables
  3. Un bon candidat pour une stratégie d’investissement à valeur ajoutée – les améliorations stratégiques augmenteront les flux de trésorerie, ce qui rendra la propriété plus précieuse

L’un des plus importants différences entre les investissements immobiliers résidentiels et commerciaux est que si l’immobilier résidentiel a une valeur basée sur l’offre et la demande de la propriété elle-même, l’immobilier commercial est évalué en fonction du montant des revenus qu’il produit. Les propriétés multifamiliales sont commerciales et leur valeur marchande est dérivée des revenus locatifs annuels que les propriétaires apportent.

Dans une propriété multifamiliale, les flux de trésorerie (c’est-à-dire les revenus locatifs) peuvent être améliorés en augmentant les revenus ou en diminuant les dépenses, ou toute combinaison des deux. Une amélioration stratégique mais peu coûteuse peut avoir un impact significatif sur la valeur de revente d’une maison multifamiliale si elle augmente les revenus générés chaque mois.

DiversyFund recherche des propriétés multifamiliales où les revenus locatifs produits pourraient être augmentés avec certaines améliorations. Peut-être que les unités produisent des loyers inférieurs au marché parce qu’elles ont besoin d’être mises à jour. Ou il y a la possibilité d’ajouter économiquement des unités à un bâtiment existant. En améliorant stratégiquement une multifamiliale existante, DiversyFund augmente la valeur de la propriété en augmentant les flux de trésorerie provenant des revenus locatifs.

Fonction DiversyFund

Investissement minimal 500 dollars
Frais de tenue de compte Pas de frais de plateforme
Engagement de temps 60 mois
L’accréditation est requise
Une FPI privée
Types d’offres Dette, Justice, Actions privilégiées, Propriété directe
Types de propriété Commercial, Résidentiel, Une famille, Investisseurs étrangers
Zones desservies Texas, Californie
Marché secondaire
Un IRA autogéré
1031 Échange
Présélectionné
Préfinancé
  • Aucun choix d’investisseur – Les investisseurs ne peuvent pas choisir les propriétés multifamiliales dans lesquelles ils souhaitent investir. Le FPI possède un portefeuille mixte de propriétés mises en commun sélectionnées par la direction de DiversyFund, de sorte que les investisseurs ne peuvent pas se retirer de propriétés spécifiques.
  • Préfinancé – DiversyFund acquiert et gère toutes les propriétés multifamiliales. La diligence raisonnable de la société éliminera toutes les transactions que DiversyFund ne souhaite pas détenir aux côtés des investisseurs.
  • Placements non liquides – Les placements immobiliers dans des fonds privés sont des placements à long terme et votre argent n’est pas liquide. La durée de l’investissement est généralement comprise entre cinq et sept ans et jusqu’à 10 ans. Vous devriez planifier d’y être sur le long terme.
  • Performance – La qualification SEC exige que DiversyFund divulgue des informations financières et de gestion importantes, y compris des audits annuels par un CPA tiers. Les rendements publiés indiquent que les investisseurs ont enregistré des rendements annuels moyens de 18 % en 2017 et de 17,3 % en 2018 (les rendements annualisés pour 2019 n’ont pas été publiés au moment de la rédaction.)
  • Investissement passif – DiversyFund gère l’ensemble du processus en interne du début à la fin. La société est à la fois le développeur et le sponsor de chaque transaction. DiversyFund est également gestionnaire de REIT et propriétaire de plateforme.
  • Aucun versement mensuel ou trimestriel aux investisseurs – Les distributions de bénéfices de DiversyFund sont automatiquement réinvesties et non versées mensuellement. Les investisseurs sont payés à la fin de la période d’investissement, qui est généralement de cinq à sept ans.

Frais de DiversyFund

DiversyFund ne facture aucun frais de plate-forme pour l’inscription. Cependant, il facture des frais de gestion annuels de 2% pour son FPI actuel, ainsi que divers frais de parrainage qui varient selon la propriété. Cela comprend les frais de développeur potentiels, les frais de financement et les frais d’acquisition.

Les frais de gestion annuels de 2 % sont les mêmes que Streitwise, une autre plateforme de financement participatif immobilier populaire qui se concentre sur les dividendes. Mais c’est plus élevé que des entreprises comme Fundrise, qui ne facturent que 1% de frais annuels.

Liquidité

Malheureusement, DiversyFund n’autorise pas les investisseurs à vendre des actions par anticipation ou sur le marché secondaire s’ils souhaitent quitter le FPI. Vous devez attendre la liquidation pour les dividendes et tout paiement résultant d’une éventuelle appréciation des actions. Et puisque la période de détention cible est de cinq ans, mais peut être supérieure de plusieurs années selon le marché, vous devriez considérer DiversyFund comme investissement à long terme.

Ce manque de liquidité est l’une des raisons pour lesquelles nous préférons Lever de fonds sur DiversyFund, car Fundrise offre un marché secondaire. Il ne s’agit pas d’une rupture de contrat, mais sachez que si vous investissez, vous bloquerez votre argent.

Est-ce que DiversyFund est légitime et sûr ?

DiversyFund est une fiducie de placement immobilier légitime enregistrée auprès de la SEC. Cela signifie qu’il est soumis à des audits annuels par un cabinet CPA tiers et que vous pouvez consulter les documents déposés auprès de la SEC pour l’entreprise et sa FPI. Cela ajoute une immense transparence à la plate-forme et DiversyFund fournit également des informations telles que les prévisions financières de ses propriétés aux investisseurs.

Cependant, les retours ne sont pas garantis, alors gardez cela à l’esprit. Et le manque de liquidité est l’un des risques que les investisseurs doivent prendre en compte car vous n’avez aucun contrôle sur le moment où la liquidation se produit.

Comment contacter DiversyFund ?

Vous pouvez contacter le service client de DiversyFund par e-mail à [email protected] ou en appelant le 858-430-8528.

Alternatives à DiversyFund

DiversyFund est un nouvel acteur du crowdfunding immobilier et est certainement plus spécialisé que certains des plus grands acteurs investissant dans l’immobilier de dette, commercial et résidentiel. Le fait que vous n’ayez besoin que de 500 $ pour commencer est également un plus, et DiversyFund a un bilan assez solide.

Cependant, les échanges limités et l’impossibilité d’encaisser vos actions sont deux inconvénients qui méritent d’être pris en compte. Heureusement, il existe d’autres concurrents de DiversyFund à considérer.

Fundrise est notre concurrent préféré de DiversyFund en raison de la faible condition d’entrée de 10 $. Il a également des frais peu élevés et une large gamme de fonds dans lesquels vous pouvez investir. Fundrise verse également des dividendes trimestriels que vous pouvez ou non réinvestir.

CrowdStreet est une autre excellente alternative, mais presque toutes les transactions ne sont ouvertes qu’aux investisseurs accrédités. Cependant, il propose certaines des meilleures offres de financement participatif. Quant à RealtyMogul, c’est un bon compromis entre les deux et c’est aussi une excellente affaire.

Vous voulez encore plus d’options ? >>> Les meilleures entreprises comme Fundrise.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est un espace très encombré. Mais au milieu de la concurrence, DiversyFund s’est spécialisé dans les propriétés multifamiliales et a affiché de solides rendements au cours de ses premières années. Et avec un faible investissement de 500 $ et aucune exigence d’accréditation, il convient aux débutants moyen d’investir dans l’immobilier.

Options comme Collecte de fonds ils sont plus conviviaux pour les débutants et ont une bien meilleure liquidité, ce qui en fait notre choix préféré. Et il y a aussi d’autres acteurs de niche plus petits dans l’espace à considérer Arrivée à la maison ou Rez-de-chausséepour garder vos options ouvertes.

Espérons que notre examen DiversyFund vous aidera à décider comment ajouter une propriété à votre portefeuille.

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